民法典頒布實施后物業服務到底管啥不管啥？
在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業；停水停電了，找物業；房屋出現質量問題，還找物業……
在一些居民眼中，只要是出現問題就要求物業來解決，物業就是萬能的！
那么，我們來看看從2021年1月1日起實施的《民法典》的規定，物業服務企業究竟是干嘛的？物業管理的職責邊界在哪里？出現問題業主究竟該找哪些部門？
管
綠地被侵占物業該不該管?
問題：“我們小區才交房沒幾年，就已出現個別業主毀壞公共綠地的現象，物業也是不管不問。物業到底有沒有管理義務?”解讀：《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全”。因此，物業負有對小區公共綠地的管理義務。如果小區的綠地被侵占，物業應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業服務企業可以報請有關執法部門介入解決。
02
私搭亂建該誰管?
問題：除了毀壞綠地，據很多業主反映，部分業主存在私搭亂建的現象，到底該歸誰管?
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規定了物業有維護業主共有部分秩序的義務。因此，小區內如果出現了私搭亂建，首先可以通過業主大會、業主委員會進行維權；如果在業主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業進行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。
03
消防出問題該誰管?
問題：“我們小區地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”
解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”
因此，物業有義務防止其服務區域內出現違反消防法律法規的行為。這要求物業一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協助處理違法行為的義務。
0噪聲污染歸誰管?
問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經常影響我們的生活，物業該不該管?
解讀：《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
業主大會或業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
因此，物業同樣具有維護小區秩序的義務。按照《民法典》的規定，小區中出現聲、光污染，權益被損害者可以請求業主大會、業主委員會進行管制，也可以請求小區物業進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。
不管
01物業換開關、水龍頭該不該收費?
問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”物業提供的這些服務該不該收費?
解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全?！?/span>
而開關、水龍頭并不屬于業主的共有部分，物業并沒有無償為業主進行維修的義務，因此，不能要求物業無償提供服務，物業給業主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。
分不同情況
01
停水、停電該找誰?
問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統一對某個區域進行停水、停電，有的是小區里的轉供水、電設施出現了問題，而有的則是物業故意給某個業主家停水、停電。
解讀：《民法典》第六百五十一條規定：“供電人應當按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?/span>
供水、供電等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。如涉及物業服務企業轉供水、電的，應區分屬于源頭問題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現問題，應由物業組織自行維修或申請使用維修資金維修。
同時，《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
02
房子漏水歸誰管?
問題：廚房、衛生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業出錢進行維修呢?
解讀：不管哪種類型，多不是由物業企業出錢來進行維修的。
其中要分4類情況處理：
（1）新建商品房處于質保期內的，一般由建設單位（即開發商）來負責維修；（2）屬于自用部位或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人（一般指業主）自行組織維修；（3）超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修；（4）如果沒有籌集專項維修資金的，可由相關業主分攤費用來負責維修。
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房屋出現質量問題歸誰管?
問題：買的房子出現裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?
解讀：應分情況討論：
(1)向開發商購買房屋，居住后發現質量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼?，如果購買房屋并居住后發現房屋存在影響居住的質量問題后，業主可以向開發商請求賠償。
(2)購買二手房后發現存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住后發現存在質量問題，現業主應向原業主請求賠償；原業主如能證明房屋質量問題為開發商所致而并非由其所致，則可按上文規定向開發商請求賠償。
04
公共部位、設施出問題誰負責?
問題：“我們小區個別外墻脫落較厲害?！蓖鈮γ撀?、電梯出現問題，到底該歸誰管?
解讀：電梯等共有設施設備出問題應區分看待，日常保養的工作，屬于日常物業管理的范疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現問題，保修期內可向物業服務企業或業委會進行反映，由其協調建設單位進行維修;保修期外的，可由物業服務企業或業委會申請使用維修資金解決。
《民法典》第二百八十一條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
